对餐饮创业者来说，选址决定生死;对餐饮连锁者来说，跨区域开店同样面临拓店难题。

 

决定品牌发展速度快慢的，除了品类、产品和模式，能拓店拿铺的选址开发团队也成为一种核心竞争力。

 

餐饮业拓店目前有几种模式?选址前有哪些注意事项?本文来详细说一说。

 

餐饮老板最爱这4种“拿铺”方式

 

(1) 找中介公司/悬赏找铺

 

适合类型：不能自带客流、资源积累少、没有话语权的品牌

 

初创型餐企，大部分会通过房产中介和消息灵通人士来获取商铺信息 ，成交后支付一定比例佣金。好处是快速获得资源，弊端是中介提供的商铺信息往往鱼龙混杂，佣金高，后期租金也很难砍价。

 

记者曾见过餐企拿出50000元和66666元在朋友圈“悬赏找铺”的案例。而如果通过中介找铺，佣金往往是1个月的房租，更高的则是全年房租的30%。

 

(2) 老板亲自上阵

 

适合类型：初创企业或小IP品牌，1~20家店，初步跨区域

 

 

初创企业或小有名气的品牌，很多餐饮老板会亲自跟街铺房东或商场招商直接谈判 。这并非简单出于节约成本考虑，而是更能撇开层层上报过程的“沟通损耗”。

 

像彼酷哩烤鱼创始人田学伟，开到现在的80家店，全是自己出马，拿铺最快时“从见面到签合同半个小时”。

 

老板亲自拿铺，除租金层面，更多的是从全局战略出发，往往能保证开店后的成功率 。形成一定品牌势能后，很多商场还会主动抛出橄榄枝，老板出面会为品牌争取到好位置和政策。

 

弊端则是老板很辛苦，田学伟去年飞行里程8万公里，而今年截止到9月已经达到6.5万公里。

 

(3) 成立开发部，用大牛“资源力”拿铺

 

适合类型：行业头部品牌，50~100家店，跨区域发展较多

 

餐饮品牌拓店最普遍的方式，是成立开发部(有的叫拓展部)，找有麦肯背景和商业地产资源的大牛加入 ，强调“每一个牛人都是一个超链接”，去好的商场和街区拿铺。

 

之前就介绍过麦肯、西贝、探鱼、云味馆等头部品牌的拓店配置，强调“精兵强将”而不是人海战术。

 

 

有些餐饮品牌，拓展团队层级会更多(开发专员—开发经理—开发总监—总经理)，分工细化的同时也会拉长战线。

 

▲业内人士介绍，这是苹果零售店的选址流程

 

餐饮品牌的流程不一定这么详细繁琐，但大致流程环节也类似。

 

(4) 找第三方或大数据专业咨询机构

 

适合类型：跨国品牌、港澳台品牌在内地二三线城市拓展

 

据了解，COSTA、全家便利店等品牌在内地二三线城市拟开新店时，往往会找零点咨询、戴德梁行这样的第三方大数据和专业咨询机构 。

 

 

以COSTA咖啡为例，它们会根据自己的开店网络规划，首先要获取拟进驻城市精确的大数据(城市平均消费力、城市居民消费支出占比、净人口流入、大中小学分布、铁工机交通枢纽吞吐量、区域商务与居住人群占比等)，按照城市—商圈—商场—铺位顺序，在前期做好详细的市场调研工作。

 

另一方面，它们还要了解区域内星巴克开店数、每家店经营情况、业绩好或差的具体原因等，再借助戴德梁行等专业机构在开发商和业主的资源优势，从而拿到更适合的铺位和装补等。

 

每家餐企情况不同，选择的拓店模式也不同，但有些共性的东西可以作为参考，比如云味馆在拓店时会看6项基本要素——

 

 

商场店&街边店?拓店拿铺的20项清单

 

是以商场店还是街边店为主?还是两者同步“三七开”?

 

每家品牌的品类、模式、创始人基因和发展阶段不同，答案自然也不相同。但内参君在跟众多餐饮拓店人士交流后，还是总结出了商场店和街边店的20项清单——

 

商场店拓店事项清单

 

好处：统一管理、相对规范，共享客流

 

弊端：消防要求限制装修风格、营业时间短、业态占比越高竞争越激烈……

 

1、 选什么类型商场?是进一线往下打，还是在二三线商场做好再进一线?

 

2、 怎么跟招商搞好关系?怎么能第一时间知道有空铺消息或转让消息?

 

3、 怎么能拿到更长的免租期和装修补贴?怎么谈到更低的租金?

 

4、 商场开业延期怎么办?说好的主力品牌没进驻怎么办?

 

5、 租金支付方式能不能争取?是押一付三还是押二付六?

 

6、 能不能争取到更多商场内的广告宣传?商场微信宣传频次能不能写进合同?

 

7、 合同期内商场租金突然“暴涨”怎么办?承受不住有没有第二备选铺位?

 

8、 好商场挤破头得到最后一个进驻机会，但却是一个门口有承重柱的铺位怎么办?

 

9、 能不能跟商场签订品类排他协议?

 

10、 没有品牌的民间小吃、老字号进商场要注意什么?

 

街边店开店注意事项

 

好处：营业时间充分，周边客流相对稳定，少受管理约束

 

弊端：底商容易被居民投诉、容易有产权纠纷、市政规划改变(修路、拆迁)、遇见地头蛇……

 

1、 应该开多大面积的店?不同业态的主流店面面积清单是多少?

 

2、 如何测算周边人流量支不支撑开店?居民消费力、易到达性和停车怎样?

 

3、 接手一家二手门店的注意事项?

 

4、 如何和房东签约? 租期多长合适?遭遇二房东怎么办?……

 

5、 转让费多少是靠谱的?

 

6、 怎么考察周边的商业生态，周边有没有地头蛇和同行恶性竞争?

 

7、 选址前有没有把周边饭馆了解一遍?什么口味更受欢迎?什么菜点单率更高?

 

8、 有没有对市政规划有相对了解?一两年内会不会修地铁、高架和管网改造?

 

9、 烟道和燃气接入情况怎么样?有没有硬伤?能不能办下来相关证件?

 

10、 周边居民特别是临街居民投诉多不多?

 

有人说，好的商铺“招商”，更好的商铺是“选商”，而位置偏僻的商铺是“填商” 。