因迟交租金等问题，原房东起诉上海兰会所索赔3800多万元，而所租房产则因低于市场价一半拍出遭到质疑

　　上海兰会所因拖欠房租被诉讨3800万

　　郝成

　　因拖欠租金超期，房东向上海兰会所发通知解除租赁合同，并于近日将上海俏江南[微博]餐饮管理有限公司(以下简称“上海俏江南”)及上海菲特兰文化发展有限公司(以下简称“上海菲特兰”，原为上海兰品餐饮管理有限公司)诉至法院，根据租赁合同相关条款索赔3800多万元。

　　“如果严格按照违约条款计算，他们需要赔一亿多元，但是房产所有人暂时主张3800多万元。”据房东代理律师透露，该案已经在上海黄浦区人民法院受理，并接到通知将于2013年1月7日开庭。

　　据了解，在这之前，兰会所方面曾以经营状况不良，向房东两次申请减租及延期支付租金，坦承“经营一直处于亏损状态”，亏损缘由则指向“风水因素”。

　　此外，上海兰会所所在的广东路102号房产，拥有百年历史，为“上海市第三批优秀历史建筑”之一，原产权所有人为周小弟，近日因相关案件，在两次流拍之后，该房产已被自然人李苗以1.5亿元拍下。这一过程中，因周小弟申诉，最高院两次向上海高院发文过问，而该房产则被疑遭“半价”拍出。

　　拖欠房租遭驱离

　　今年3月份的房租至5月时尚未付清，出租方因此通知兰会所解除合同，并限10日内搬离。

　　近日，记者从代理律师处获知，周小弟已将上海俏江南及上海菲特兰诉至法院，请求法院认定被告支付拖欠租金、房屋占用费、违约金及逾期付款滞纳金等合计3868.635万元，且其中仅违约金一项便高达3000万元。

　　起诉状显示，就拖欠租金一项，出租方诉兰会所支付148.4万元；由于出租方认为兰会所在收到解除租赁合同后未及时搬走，根据协议应付占用费720万元；逾期付款滞纳金10.2350万元；最后，出租方认为之所以解除租赁合同，原因也在于兰会所，故根据协议要求支付违约金3000万元。

　　起诉书还声明，若依照协议严格计算，违约金一项便可高达亿元，但考虑到实际情况，暂时以3000万元进行诉讼，保留相关权利。

　　至此，5年承租过程中的诸多细节也被逐一翻出，周小弟方面称此前既已多次出现拖欠房租情况，在兰会所方面的申请下，曾给予过适当减租和缓期。但今年3月以来，兰会所拖欠房租情况严重，鉴于此，周小弟方面根据租约于5月向兰会所发通知解除租赁合同，并请兰会所方面在10日内搬离。

　　记者获得的《关于接触广东路102号房屋租赁合同及债权转让通知书》显示，出租方指出兰会所拖欠今年3月份、4月份房租，且直至5月10日发该通知时尚未付清。由于多次催讨无果，且已过租赁合同最大宽限期，出租方认为该行为已经构成根本性违约，遂决定解除租赁合同，并要求兰会所立即停止营业，在接到通知10个工作日内搬离。

　　据了解，2007年3月10日，上海俏江南与周小弟委托上海新世纪(8.95,0.39,4.56%)企业管理有限公司(简称“新世纪公司”)签订《房屋租赁合同》，承租上海市广东路102号房产20年。

　　该房产原为日商三菱财团在沪办公楼，1912年竣工，属巴洛克风格的欧式建筑。这栋四层百年老楼占地面积873平方米，建筑面积达2800平方米(另有三层阁使用面积28.33 平方米，顶层阁使用面积102平方米) 。

　　因距外滩仅200米，属于知名历史建筑加之位处黄金地段，该房产拥有众多竞租者。据新世纪公司透露，由于周小弟方面定向租赁，最终与上海俏江南签订的租金并不算高。且虑及兰会所需要装修，出租方在初期还另予租金优惠措施。

　　但记者获得多份银行转账记录显示，兰会所方面除了初期能依照租赁合同在每月前三个工作日内支付房租，之后便多次出现延迟，且拖延时间往往在10天之上。

　　将亏损归咎风水

　　兰会所在坦承亏损同时，将主要原因归咎于附近一家医院带来的风水“凶煞”，而不是外界指出的定位问题。

　　2009年12月，兰会所方面将承租方由原来的上海俏江南变更为上海菲特兰，同时在与出租方的协议中标明，上海俏江南对菲特兰在租赁合同项下的权利义务承担连带担保责任。

　　知情人称，此次变更实际是为俏江南谋求A股上市做准备，因为彼时兰会所经营状况已经出现问题，此行为类似于不良资产剥离。

　　之后，兰会所方面分别在2010年9月和2011年11月与出租方签订补充协议，约定在协议签订后一定时间段内减免租金，但同时约定若再发生逾期支付租金的情况，则该优惠取消，兰会所应补足减免的租金差价。

　　此前《中国经营报》记者获得一份兰会所方面在2010年7月发给出租方的《关于上海兰会所房租见面的商榷函》显示：“上海LANCLUB(上海兰会所)经过两年多的不断尝试和变革，经营状态一直处于亏损。这两年我们也在不断寻找原因并试图调整，但从更换管理人员引进高端酒店经理人、调整菜单和服务等等手段用尽均没有大起色。期间也不断请风水大师来现场指点。目前我们又按大师的指点进行布局调整。”

　　这份将亏损原因指向风水因素的商榷函还指出，“其中重要的原因是我们对面的医院，严重影响上海LANCLUB的风水”，并表示请台湾、香港等地几位风水大师也拿不出很好的破解手法。

　　该文末曾强调俏江南集团正在谋求上市，各店赢利是最重要事情，“现在上海LAN的现金流亏损导致极大影响”，再次承认上海兰会所存在亏损问题。

　　事实上，彼时既有媒体报道称，业内人士指出兰会所定位存在问题，在已有俏江南品牌的高端定位之后，再将兰会所定位拔高到高于俏江南的位置，其面对的消费人群必然会更少，投入产出能否成正比将成为挑战。

　　公开资料显示，上海兰会所曾借助团购网站推出团购项目，以期在普通消费人群中有所斩获。但记者在某知名点评网站查询发现，团购非但没有收获好评，反而抱怨数量骤增，微博中也出现大量抱怨，参加团购的消费者称上海兰会所客户服务电话难以打通，导致自己超过团购活动期限，都未能前往兰会所。

　　此前有媒体一度以为广东路102号房产所属人即为兰会所，所以将其后拍卖描述为兰会所出售，记者近日联系上海菲特兰证实，兰会所目前并未出售，且有望继续在原地经营——这意味着目前该房产持有人李苗可能将成为兰会所新的房东。

　　虽然今年5月周小弟方面已向兰会所下达搬离通知，不过，兰会所副总裁杨凯的微博内容显示，5月3日晚，一条配有纳粹党宣传部部长戈培尔照片的微博称，次日将在5楼举行烧烤活动，8月7日，上海兰会所仍在营业，且当天为一位美丽女士免单。

　　房产疑遭贱卖

　　前两次拍卖，均因买家只有李苗一人而流拍，第三次李苗以1.5亿元拍下，远低于最初的建议价。

　　2012年7月2日，上海俏江南、上海菲特兰向出租方周小弟和上海新世纪发律师函称：合同签订以来，兰会所方面始终依约履行合同义务，但六月份收到拍卖公司通知，“因周小弟刑事案件及对外负债，现租赁房地产已被法院查封，并将于2012年7月11日拍卖。”

　　该律师函称进入拍卖程序后，潜在买家对房产实地查看、评测等严重影响了兰会所的生产经营，导致营业额直线下降，并提出在出租方提供担保前，暂停支付5月份和6月份房租。

　　记者在人民法院诉讼资产网上查阅发现，2012年7月16日，上海市第一中级人民法院(下称“上海一中院”)发布公告，委托当地五家拍卖公司联合拍卖广东路102号房产及装修部分，参考价为2.1784亿元；其后的8月14日，再次以2亿元参考价发布拍卖公告；9月4日则以1.5亿元建议价第三次发布拍卖公告。

　　上海一中院透露，此前两次均因买家只有一人(李苗)而流拍，第三次则有六家单位和个人参加，最终李苗以1.5亿元拍得该房产。

　　据媒体2011年相关报道，广东路102号周边的南京东路东段四幢老建筑(新康大楼、华侨大楼、美伦大楼、中央大楼)挂牌对外销售价高达7万元每平方米。而计算此次拍卖不难发现，广东路102号的最终价仅为4.2万元每平方米。

　　知情人称，两次流拍与兰会所方面出面干涉有关联，且23岁女孩李苗被疑并不是真正的买家，成交价不到周边市场价一半，背后疑存操盘手。记者就此向上海一中院求证，在给本报的回函中，上海一中院表示，三次拍卖保留价的确定系以《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》为依据，拍卖程序符合相关法律规定，亦未发生因其他原因影响拍卖进程的情形。

　　另据了解，该房产原持有人周小弟之前便对上海一中院相关裁决进行申诉，认为将其广东路102号房产罚没缺乏法律依据。但在回函中，上海一中院表示，周小弟未就上述拍卖房产的处理提起申诉。

　　针对周小弟申诉情况，2012年9月20日，最高人民法院执行局向上海市高级人民法院发文((2012)法执字第108号)，提及周小弟请求撤销上海市第一中级人民法院(2008)沪一中刑初字第312号刑事裁定。称“现将申诉材料转去，请你院认真审查，依法妥善处理，并于2012年11月15日前将审查处理情况报告我院”。

　　其后，最高院执行局2012年11月12日再次向上海市高级人民法院发文((2012)执监字第155号)称：周小弟向该院申诉广东路102号房产违法拍卖，要求撤销对该房产的拍卖。现将申诉材料转去，认真审查，依法妥善处理。

　　截至发稿前，上海一中院未就最高人民法院发文一事做出答复，上海兰会所和周小弟本人亦未对记者的采访要求作出回复。