火锅店店面选择标准

一、场地选择概述
  选择场地存在两可能性。一种情况是选优，即存在多个备选场地，场地选择的任务是确定哪一个场地更好；另一种情况是是非决策，即只存在一个备选场地，场地选择的任务就是决定这个场地是选择还是放弃。
  因为存在比较的对象，第一种情况比较简单。第二种情况非常复杂，但却是任何商业连锁项目场地选择不可逾越的挑战。有一种办法可以让第二种情况变得相对简单，即将竞争对手已经开始经营的场地看成备选场地之一，然后用我们即将选择的场地与竞争对手的场地进行综合比较，如果综合条件不次于竞争对手的场地，则该场地具有较大的成功可能性。
  因为各个城市的场地存在非常大的标准差异，因此竞争场地比较法是场地选择最重要的方法。比较竞争场地所使用的比较标准与下面的场地选择标准一致。
  二、场地选择标准
  在确定了目标城市的前提下，为确定场地的地域、地段、地点 ，火锅店对场地的判断选择应综合八个方面的因素，分别为区域市场因素、竞争因素、客源因素、物业因素、配套因素、识别因素、成本费用因素、发展性因素。
  需要说明的是，上述标准仅仅是场地选择的参考，不可生搬硬套。特殊情况下，即使场地不满足下面的条件，但只要综合条件优于竞争对手，场地都是可以尝试的。
  1、 区域市场条件。某一区域的成熟度、消费力等是否满足火锅店总体定位所必须具备的条件。
  2、 竞争条件。场地周边目前及未来存在的竞争对火锅店经营可能带来的风险的综合评估；场地本身与竞争对手的场地相比存在哪些优点缺点。
  3、 客源条件。此项乃火锅店场地选择最重要的因素。客源条件主要回答如果选择该场地经营，火锅店的未来客源是谁、在哪里、如何到达等关键问题。
  4、 物理条件。是火锅店场地选择的基本条件，主要判断场地的各项软硬件条件是否满足火锅店经营的需要。
  5、 配套条件。火锅店经营所必须具备的各项配套，包括同业配套、异业配套、交通配套等等。
  6、 识别性条件。场地是否被目标顾客容易识别并记忆所具备的基本要求，该项条件主要是考虑后期进行广告宣传时，广告上标注的地点是否为大众所熟悉并容易找到。
  7、 成本费用条件。一、限制保本上座率，考察场地的综合成本费用是否满足上述条件；二、考虑场地未来的传播成本以及顾客消费成本。
  8、 发展性条件。未来5-10年，场地周边变化可能对场地造成的稳定性影响。
   详细的条件详细阐述见附表。

  区域市场条件
  序号 项目 说明
  1 区域属性 区域属性分为商业区、办公区、住宅区三类。首选住宅区与其他两个区域的结合部；其次为住宅区、商业区；纯粹的办公区不宜作为火锅店的开设区域。
  2 人口结构1 在非麻辣（北方、东方、南方各省）城市，首选外地人口集中的区域，不宜将火锅店场地选择在土著人口集中的区域。
  3 人口结构2 人口年龄小的区域优于人口年龄大的区域，最好主力人口年龄集中在20-40岁之间的区域。判断某区域人口年龄结构的手段有：
  4 消费能力 选择消费能力强劲的区域。判断某区域消费能力最直接手段是了解该区域的房价。
  5 区域品位 区域消费品位高，注意消费品位与消费能力是两个不同的概念。
  6 自然环境 区域环境良好。无汽车站、火车站、大型批发市场、大型农贸市场等。
  7 投资环境 区域所在地政府是否容易沟通协调，政府在税收、规费等方面有无优惠举措。
  9 商业活跃度 该区域的商业氛围是否足够，主要根据该区域的商业零售店铺数量进行判断
   餐饮活跃度 该区域是否存在一定的餐饮娱乐项目，如餐饮娱乐项目稀少，宜谨慎
   餐饮成因 如该场地位于餐饮集中区，则该餐饮集中区应该是自然形成；由政府或开发商人为打造的主题餐饮区不宜
  8 负面影响 所选区域不能有较大负面事物或事件，如火葬场、精神病医院、监狱等。

  竞争条件
  序号 项目 说明
   川式火锅 川式火锅是重点考察的对象，考察的主要目的是分析对方的产品、价格、经营策略，同时将竞争品牌与火锅店进行综合比较，判断优势劣势。一般地，在场地周边的川式火锅数量过多，且人均消费均很低，则存在较大的竞争风险；但同时，如果场地周边没有川式火锅，则应分析其不存在的原因，特别注意的是如果此前存在过川式火锅店，则应彻底分析其消失的原因。
   川菜正餐 川菜正餐的适量存在，对场地选择是一个有利信号。但是应注意的是考察川菜正餐的人均消费，如果正餐的人均消费比火锅店的定位低，则存在非常大的后期经营风险。
  如果场地周边川菜正餐数量繁多，但是川式火锅数量稀少，则该场地可能位于纯粹商务区，火锅店不宜进入。
   粤港火锅 场地周边存在生意良好的粤港火锅，表明周边消费能力强劲但是消费者对环境和麻辣非常在意，宜谨慎。
   竞争场地 竞争条件分析的另一重要任务是分析竞争对手场地与拟选场地的优势劣势，分析的依据是根据火锅店场地选择的八个条件。
  如果拟选场地与竞争场地比较劣势明显，则尽管符合火锅店场地选择的基本条件，也应予以放弃。

  客源条件
  序号 项目 说明
   客源分层 将客源分为1公里层、3公里层、5公里层，分别统计各层人口的数量
   消费周期 通过调查判断顾客消费火锅的周期（次/天）
   消费比例 通过调查判断在各客源层中，愿意到拟选场地消费火锅的人口比例
   市场分额 火锅店未来在各层客源中所占的市场分额预测
   计算场地面积对应的餐位数，达成投资回报需要的上座率，上述两项计算出达成投资回报需要的每天客流总数。
  场地应满足如下条件：
  投资回报需要的每天客流》各客源层人口总量*消费比例*消费周期*市场分额
  例如：1000平米场地，在2年投资回报条件下，每天的客流总量应不少于600人。
  周边1公里、3公里、5公里范围内人口总量分别为1万、3万、8万，消费周期为1次/月（折合0.0033次/天），消费比例为30%，市场分额1公里、3公里、5公里分别为40%、20%、10%，则每天可能到来的客源总量为：
  0.033*30%（10000*40%+30000*20%+80000*10%）=178人。
  场地明显不满足客源条件，应放弃。