麦当劳选址秘笈

麦当劳地产部高级经理杨凡对记者介绍说,在选址问题上，麦当劳有一本厚达千页的规范手册作为指导，一切都程序化。广泛而详尽的店址决策系统，包括人口统计数据库和以人口统计为基础的专业行销研究机构的决策支持。麦当劳借助此系统能将目标店址方圆五至七里范围内的消费群和竞争态势作出透彻分析。可以充分保证了麦当劳商铺选址上的万无一失。杨凡说：“麦当劳在选址上一直遵循两个重要原则:一是方便顾客就餐，尽可能方便顾客的光临。麦当劳的选址，精确到“米”，方法有“数灯泡”、“步量”等，尽量让人们最需要时容易找到它们；二是按照顾客活动和车辆行人往来的规律来进行。因为研究显示，四分之三的顾客是在办别的事时顺便来麦当劳就餐。于是选址方式又特别注意顾客活动和车辆行人往来的规律。

20年租期不变
杨凡开门见山地说：“在连锁快餐店的选址要素中，城市的规划是最重要的，麦当劳也不例外。”城市的规划，是一个城市未来发展的方向，将城市未来的发展趋势纳入选址的重要原则，这也是麦当劳成功的一个重要因素。
杨凡告诉记者麦当劳布点的最大原则，就是20年租期不变。所以对每个点的开与否，都要通过3个月到6个月的考察，再做决策评估。考察重点是看其是否与城市规划发展相符合，是否会出现市政动迁和周围人口动迁，是否会进入城市规划中的红线范围。进入红线的，坚决不碰；老化的商圈，坚决不设点。有发展前途的商街和商圈、新辟的学院区、住宅区是布点考虑的地区。
在20年不变的原则下，进行市场调查和资料信息的收集，其中包括人口、经济水平、消费能力、发展规模和潜力、收入水平，以及前期研究商圈的等级和发展机会及成长空间。
其次，对不同商圈中的物业进行评估。包括人流测试、顾客能力对比、可见度和方便性的考量等，以得到最佳的位置和合理选择。在了解市场价格、面积划分、工程物业配套条件及权属性质等方面的基础上进行营业额预估和财务分析，最终确定该位置是否有能力开设一家麦当劳餐厅。
麦当劳在选址中前进的每一步，都是以缜密调查为基础的。杨凡表示，所有的调查都是缜密的、必须的、缺一不可的，因为这是保证成功的基本条件。

以大型商场为邻居
仔细观察麦当劳快餐厅在天津的扩张，不难发现，麦当劳快餐厅几乎都是建在大型商业设施旁边。“将绝大多数店铺建在大型商业设施旁边，表现出来的必然性，便是麦当劳选址营销策略的规律特征。”杨凡对记者表示。以大型商业设施为依托比较容易获得客源。因为人们选择快餐往往是顺便而就，而不会单独计划去某处快餐厅就餐。麦当劳的经营者深谙经营之道，熟知顾客这一心理，把店址选在大型商业设施旁边，在弥补大型商业设施餐饮功能不足的同时，与其共同形成了对顾客更强的吸引力，不仅增加了大型商业设施的顾客流量，给大型商业设施带来了销售效益;也使顾客比以往更愿意到有快餐厅的大型商业设施去购物，因为人们会感到更方便。
与此同时，也相对简化了选址的工作程序和工作量。餐饮业和零售商业在选址的前期市场调查中，许多工作程序与内容都是一样的。包括大量的调查和研究、评估和审核的工作，还有一手的、二手的资料调查和分析，不同拟选位置的比较分析，最后才能做出决定。麦当劳快餐厅定位于大型商业设施旁边，可以省去许多环节，只要详细分析大型商业设施的客流量及其构成，大商店的经济效益即可。其表示，目前麦当劳特别看好大型Shopping mall的发展前景，目前已经在对某大型Shopping Mall进行前期市场调研，随时准备入驻。

四点细节关乎选址成败
杨凡提到了以下四点对于麦当劳选址的成功与否也至关重要。
针对目标消费群：麦当劳经营定位于年轻人人、儿童和家庭成员，所以选点必须在这些人出没的地方或繁华闹市人潮涌动之所。讲究醒目：设点一定要在一楼或二楼的临街店堂，要有透明落地玻璃窗，让路上行人感到麦当劳的文化氛围。
不急于求成：黄金地段的房价往往过高，当房主要价超过投资心理价位时，麦当劳一般不急于求成。
优势互动：麦当劳往往选择品牌知名度和信誉度较高的“家乐福”、“沃尔玛”等知名百货企业来开店中店，这样既可为百货企业带来客源，又吸引逛商场的顾客到麦当劳就餐。