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四星级酒店硬件配置标准及投资测算

 

第一部分：四星级商务酒店的硬件配置标准

 

地上建筑面积：约2.5-3万m2

 

酒店约250-300套客房(酒店客房面积按90-100平方米/间计算，包含客房面积及所有的酒店配套服务设施等共建部分的面积)

 

平面布局及功能应满足酒店管理公司的“四星”标准要求

 

一、酒店总体设计要求

 

建议四星级酒店设置在主干道上作为酒店主要出入口。

 

酒店应功能划分合理，有背景音乐系统。

 

总统套房应设置在噪音影响较小的层数，并建议有独立的室外休息平台。

 

建筑设计应利于销售及后期物业管理的经济性要求，并便于后期维护;

 

施工材料选用节能、隔音材料，并达到防火等级要求。

 

满足环保、节能要求。设计标准以国家最新节能标准设计。

 

充分采用节能材料，降低使用能耗。

 

尽量使用本土材料，有效控制成本。

 

 

二、与商业、写字楼关系要求

 

在保证建筑外形、空间感与商业、写字楼和谐的条件下，应具有相对独立性;

 

建筑外观具有公建特征，应重点考虑节能环保需要;

 

建筑主入口的选择、交通系统、设备系统应具有相对独立性，尽可能降低对商业的干扰，建议主出入口设置于主干道上。

 

三、建筑首层

 

大堂应气派豪华、风格独特、装饰典雅、光线充足，人流的平面及竖向交通通畅舒适

 

大堂面积应在500平米以上，宽敞大气，与接待能力相适应

 

大堂建议挑空处理

 

有与酒店规模、相适应的总服务台;并在入口、服务梯附近设置行李房;

 

在非经营区设客人休息场所

 

门厅及主要公共区域有残疾人出入坡道，有残疾人专用卫生间或厕位，能为残疾人提供特殊服务

 

大堂设有酒店和客人同时开启的贵重物品保险箱，保险箱位置安全、隐蔽，能够保护客人的隐私

 

设置宴会展示。

 

 

四、客房及标准层

 

客房面积34-37平方米

 

标准层平面设计尽量规整简洁。

 

客房包括标准间、套房，套房比例为总房量的5%，10%的客房为连通房，还应设残疾人客房，该房间内设备能满足残疾人生活起居的一般要求。

 

按300个房间计算：

 

房间类型	房间数量	所占比例	面积（㎡）
标准大床房	150	50%	35
标准双房房	135	45%	35
残疾人房间	2	0.67%	35
行政套房	11	3.67%	45
豪华套房	2	0.67%	105

 

 

 

层使用率不小于85%(层套内建筑面积/层建筑面积);

 

客房包括四个主要区域：入口区域、睡眠学习区域、浴室湿区域浴室干区域、壁橱/换衣区域(布局和平面将会按照整体开间的大小和形状结构而改变。)

 

套房也必须最低限度的具有以上4个区域，并根据整体大小，考虑以下布置：客人化妆室、独立的用餐区域、独立的厨房/餐具/食品室;独立的生活区域、独立的学习区域

 

客房：配有彩色电视机，并有闭路电视演播系统。

 

客房应具备十分有效的防噪音及隔音措施。

 

客房区走廊净高不低于2.4米。

 

所有公共区域材料、部件及装配及建筑方法都要保证达到防火要求。

 

标准层需设置后勤服务用房及清洁间、布草道。

 

最少每个客房的单间都必须配备冷，热送风管。多单间的套房必须在开放式位置配备相同的遥控，在私人房间配备单独的遥控。

 

 

五、酒店配套功能

 

酒店配套功能应包括：商务中心、会议室、餐厅、宴会厅、健身房、游泳池、超市、多功能厅、医务室、后勤用房等。

 

会议设施包括：

 

——配有多个小型、中型会议室，有至少容纳200人(300㎡)会议的会议厅3-5个，净高至少3米并配有衣帽间;VIP会议室1个(60㎡)并自带洗手间

 

——配专门的复印室

 

——提供同声传译设施(至少4种语言)

 

——配电话会议设施

 

——配现场视音频转播系统

 

——配供出租的电脑及投影仪

 

酒店餐厅/宴会厅：

 

——餐饮功能十分重要，除了服务酒店的客人，还要兼顾对外经营，在布局上和流线的组织上应方便内、外部的人流使用，通常布置在靠近庭院的底层裙房，此外，高层酒店的顶层也是布置餐厅和酒吧的合适位置。在配置上，应考虑客房数量、宴会厅的规模、其它设施的负荷能力，以及周边现存的餐饮设施的规模，寻找酒店中餐饮设计的切入点。在酒店的不同区域设全日制餐厅、中餐厅、西餐厅、酒吧和咖啡座等。越是高级、大型的餐厅，其人均面积就越大。

 

小型宴会厅约50至100平方米，中型200平方米，大型宴会厅面积可达500至700平方米。大型的宴会厅设计中要兼顾灵活分割和整体使用，配专门的宴会厨房，室内通常是无柱空间，净高在5米以上。另外因为要储藏大量家具和道具，储藏空间一般占宴会厅面积的20至25%，其位置需方便搬运，快速的转场能增加宴会厅的利用效率。

 

宴会厅和厨房储藏之间的服务流线布置影响到服务效率，必须与客人流线完全分离，这有两种组织方式，一种是以服务流线为轴，大小宴会厅围绕服务流线布置，服务流线较短;另一种是以客人流线为轴布置大小宴会厅，服务流线沿周边设置，服务流线较长。客人在使用宴会厅时，视线不能直接看到后勤部分，所以通常在通往服务区的门处作错位处理或走道作转折。宴会厅前区应有足够的空间，各个厅的前厅最好独立布置，设衣帽间及信息服务台，并以明确清晰的标识系统促进使用的流畅性。

 

——总餐位数与客房接待能力相适应

 

——有大堂酒吧，40个座位以上

 

——有咖啡吧、茶室、面包房

 

——有布局合理、装饰豪华的高级西餐厅，配专门的西餐厨房

 

——有布局合理、装饰豪华的中餐厅

 

——行政酒廊200平方米以上

 

——全日制餐厅100-120个座位左右

 

酒店商务设施：

 

——商务中心

 

——电话间、洽谈室等

 

——应提供国际互联网服务

 

——提供笔译、口译和专职秘书服务

 

——打字、复印、传真

 

公共及娱乐设施：

 

——多功能厅

 

——歌舞厅、卡拉ok厅或ktv包房、棋牌室、图书室

 

——健身房、按摩室、桑拿浴(SPA)、室内游泳池(至少40平方米)、室外游泳池(至少100平方米)、桌球室等

 

——美容美发室

 

——婴儿看护及儿童娱乐室

 

——商场，出售旅行日常用品、旅游纪念品、工艺品等商品

 

后勤用房：

 

——宴会厨房/员工厨房/厨房备餐间/送餐厨房/食品储存/洗涤区/送货区

 

——洗衣房/织物间/布草间

 

——员工办公室/家具库房/员工更衣淋浴等

 

——运营行政办公室

 

——机电设备间

 

——停车场100个停车位以上

 

 

六、设备配置要求

 

电梯配置要达到或接近舒适型标准，每70间客房配备一部客用电梯、及两部独立员工电梯

 

提供24小时热水;

 

电梯配置数量以高峰等候时间不超过30秒为宜;

 

设公用电话

 

自备发电系统

 

七、电梯厅及电梯、扶梯

 

在30层或以上的高楼大厦的穿梭电梯必须经过电梯专家的分析。

 

拥有300多个房间和(或)17层以上的酒店需要单独研究以确定的电梯、能力和速度要求。

 

客梯必须达到最高3米的要求，开门尺寸不小于1.2米(W)*2.5米(H)，货梯开门尺寸1.8米(W)*2.5米(H)

 

考虑残疾人电梯的设置人性化、合理性;同时满足国家有关无障碍设计的规范的要求。

 

应考虑楼梯、电梯安全系统和逃生装置。入口安全系统和电梯监控系统应该与整个建筑的楼宇智能管理系统兼容。

 

扶梯最大倾斜角度30度，平段为两个步级。

 

二、酒店的投资成本及回报：

 

1、四星级酒店前期投入费用：

 

基建费用：

 

四星级酒店以酒店总建筑面积均摊至客房，则每间客房所占建筑面积为90～110㎡，按照客房总数计算：四星级酒店总造价=房间数×100万元/间，按照建筑单位面积的价格四星级酒店一般为：7000—9000元/㎡(包括土建占30%、机电占30%、装修及家具占40%，不包括地价及开业筹备费用)

 

管理费用：

 

技术服务费每间客房1000美元左右，以人民币支付

 

开业服务费每间客房500美元左右

 

基本管理费总收入的3%左右, 以美元按月支付。

 

奖励管理费经营毛利的6%，以美元按月支付

 

集团市场推广费客房总收入的2%，以美元按月支付

 

家具，设备及固定装置储备金总收入的4%转入特定帐户

 

 

2、四星级酒店的主要收益：

 

基本收益：

 

客房收益，酒店内会议、餐饮、休闲娱乐等设施的收益，

 

其他收益：

 

主要是外包业务的收益(包括餐厅，会所，临街商业或酒店大堂内的品牌商品店的租金，四星级酒店外包业务的租金一般在100-500元/平方米.月);

 

四星级酒店每年的营业额在5500万元的左右，营业毛利一般在30-35%之间，知名的酒店管理公司做的好的可以做到40%，一般的投资回报周期为15-20年，投资回报率能达到8%或9%是比较高的投资收益。