饭店投资作为一项长期投资，必须从较长的时间内看待饭店的回报特性；本文通过分析美国大中城市近70年的投资和经营特性，分析饭店投资特性和经营特性，供饭店投资者参考。

一、美国饭店业的投资特性

在饭店投资时，若以酒店经营作为全部投资所得，则美国酒店业近期投资回报率（息税折旧摊消前利润/总资产）在10%左右，投资酒店业只能获得资本平均利润。其中，酒店客房房价的持续上升，保证了酒店投资回报率，以未经物价指数调整的房价来看，2000年与1930年房价相比，在70年里，房价增长了30倍；而物价指数增长了约10倍。也就是，在美国酒店行业70年时间内，酒店房价超过物价上涨指数3倍的速度增长，在70年里增长了30倍；在10年内，以超过物价指数10～15％的速度增长。

但是，饭店作为一种不动产，固定资产的保值增值效应，还能给酒店业投资带来额外投资收益。饭店资产的增值原因，在于饭店等不动产通过折旧可以以现金的方式，提前收回所投资；而且，是可以免税的。但是，财务上饭店资产折旧，并不影响饭店的使用和饭店的运营（当然，5年左右的装修还是比不可少的）；因此，也就是饭店的使用价值并没有减少。另外，由于酒店行业的固定资产比重较大，也就是不动产的比重比较大；固定资产的增值速度至少保持了与物价同等上涨的幅度，事实上由于土地的稀缺性，不动产价格增长速度往往是超过物价上涨幅度的。也就是，一方面饭店资产随着财务上的折旧而不断减小；而饭店资产的评估价值在不断增加；而经营的现金流是相对稳定增长的。

纵观美国酒店业近70年发展来看另外，人均GDP的增长，推动了房价上涨；而由于供给的增加，使每客房的实际营业收入变化不大，也就是入住率出现了下降。因此，投资酒店业至少能从两个方面获利：

高出物价上涨幅度的房价，10年超出物价上涨幅度的15%；高出物价上涨幅度的资产，10年超出物价上涨40%（1990～2000年）的幅度。

二、美国饭店业的经营特性

从美国酒店业近70年的发展历程来看，美国酒店业经营特性体现为：美国酒店业每客房的名义利润持续增长，而息税折旧摊消前的经营利润率比较稳定。另外，利润变动幅度要大于收入的变动幅度：从美国酒店近70年的变动周期来看，每客房营业收入变动1%，则酒店行业的利润变动为5.14%；如果剔除掉几个出现异常的年份，每客房营业收入变动1%，则酒店业的利润率仍然有3.3%的变动率。

同时，房价和入住率同时下跌的年份不多；从酒店的经营来看，24%的年份是宽松的，只有16%的年份是竞争激烈的；而其他60%的年份内是充满机会的。而美国饭店行业的入住率在40年代以后一路震荡走低，最近20年在60～70％间波动。

入住率和房价都影响了美国酒店每客房收入和利润；但是，从行业平均水平来看，饭店业的经营不能在获得高房价的同时，还能保持较高的入住率。

从收入来看，每客房营业名义收入持续增长，而实际收入增长幅度不大。

三、影响酒店行业的周期性因素

酒店行业客房房价的整体趋势跟美国GDP的走势十分相近，也就是说美国酒店行业的供给和需求的相互作用结果跟整个宏观经济的走势非常一致。根据目前中国强劲的宏观经济上升的趋势，虽然短期内房价是下跌的，但是，从长期走势来看，客房房价也有理由持续上升。

另外，美国酒店行业的变化周期与经济周期之间有密切关系：酒店行业的行业变化周期领先于宏观经济周期半年多，从行业总收入的变化趋势来看，酒店行业对一些影响因素的刺激更加敏感，酒店行业可以作为GDP趋势的“风向标”。从行业的增长率变化和宏观经济增长率的变化来看。酒店行业的增长变化滞后于宏观经济增长的变化。

美国酒店行业的发展，受一些相关行业变化的影响，如，交通业、旅游业、国际贸易行业等，而且跟这些行业都呈现非常明显的正相关关系。所以投资者需要密切关注相关行业的变化趋势，来判断整个酒店行业的走势。

四、影响酒店投资回报率的因素

从美国酒店行业（息税折旧摊消前）利润率变化来看，酒店在运营中的固定支出占了很大比例，一旦，收入变动幅度要远大于利润变化程度。对于投资者来说，分析未来酒店行业变动趋势也相当重要。为此，可从酒店行业总收入的变动情况，分析半年之后GDP值的情形，继而根据GDP的增长率，对未来GDP做出比较准确的预测。由于GDP对酒店经营影响极大，可以对GDP的变动情况，分析GDP变动对酒店行业利润的影响。

酒店业是一个长期投资的行业。虽然，我国当前的经济发展还滞后于美国一段时间；但是，美国酒店行业的周期性规律值得我们借鉴。不过，值得注意的是，美国的法律级政策特性，导致美国酒店业投资者行为与我国酒店业投资者行为有差异；特别是我国的“楼堂馆所热”、“以接待为投资目的”、“房地产热”等，使得我国饭店业投资有自己独特性。但是，我们仍然可以利用已有观察数据，并借鉴美国酒店业发展过程中的一般规律，指导我们酒店业投资。