如果开店是一场“婚姻”，那选址就是“谈恋爱”的过程……

 

今天，来看看如何谈选址这场恋爱——

 

1

那些“明星”离婚的也很多

 

选址这件事究竟有多难?

 

那些“明星”——在租金和位置上有更多话语权和议价能力、听起来怎么都不可能生意不好的大品牌，也曾在选址上有过不少失误：

 

比如：

 

曾经的Tesco乐购，急着以数量来覆盖市场，选址上往往没经过市场分析就贸然开张。

 

甚至有一家店开在青岛火车站旁，看似人流如织，但有多少人会在那儿停留进行大型采购呢?

 

再比如：

 

很多店面需要排队的呷哺呷哺。但其中有一家，位于商场地下一层角落位置的店，生意却十分惨淡。

 

据了解，该商场客流很大，只是这里的呷哺呷哺把自己藏得太深：负一楼、拐角、没什么显眼的标识……

 

除非消费者“认准了这一口”，才可能费心找找，大部分的随机客流，很容易就被别家餐厅小馆“截胡”。

 

还比如一个咖啡馆的例子：

 

这家咖啡馆在选址上很有想法，其所在的城市有咖啡一条街，是很多文艺青年的心头好，准店主觉得那条街上咖啡馆已接近饱和，不能再进入“血拼”，可转念一想，又不愿放弃这条街积攒起来的气质与情调————

 

最后做出的决策是，把咖啡馆开在了距离这条街两百米外的地方。

 

但是由于不好停车，客流资源很难开拓，又没有蹭上集聚效应，以为两头兼顾，可结果是两者俱失。

 

选址，选址，实际上选得是“客流”和“店面”——

 

2

选“客流”：看看条件怎么样?

 

选址就是选客流。此话怎讲?

 

——能“选”，首先意味着要有客流。尤其是开一家咖啡馆，千万别因为觉得自家咖啡馆要开得新奇特，或者能找来一支稀有的豆子，就有着“迷之吸引力”。

 

没有客流，转化率就无从谈起。

 

——还要想清楚，这个区域的大客流是你品牌的目标受众么?

 

如同Tesco乐购的例子，火车站广场普遍客流量大，但要开个精致的精品咖啡馆，估计面对的情况可能是“看上去热闹”，往往歇脚的多、消费的少。

 

▲没有目标客户，人流也只会“过而不入”

 

——最后，也要看长远客流。

 

比如，弄清该位置近期是否有市政规划的新动向是很重要的，尤其是临街店面。是否在拆迁范围内?或者可能马上会被围挡起来?多了解店铺的一些相关信息，别盲目做决定。

 

根据客流确定目标地址之后，就万事大吉了吗?还要检验——说通俗点，就是“蹲点”，确认究竟是不是那么多人。

 

这不能是“我来了我看了我累了我走了”的过场，要先列好具体需要考察的几个维度，如同上学时老师说的“带着问题思考”，才清楚要记录什么。

 

比如，根据目标范围的不同，需记录的包括但不限于——

 

守在路边数：商圈内公交站与地铁口数量、停车位数量、目标道路来往人数;

 

站在楼下望：写字楼、社区的数量与实际入住率;写字楼主要分布的企业类型;社区住户的平均年龄……

 

再观察一下：相似店面单位时间里经过人数、进店人数、消费人数、点单情况、停留时间等等。

 

理想的情况是，能结合自身定位需求，将要考察的多个项目构建出一份系统表单，会帮助你梳理清楚思路。

 

这里有三个“尽量”值得注意：同一目标范围尽量找两家及以上进行对比;尽量选取不同的日期与时间段进行记录;尽量采集更多天数的数据，以减少特例带来的误差。

 

3

选门店：人品也得有保证

 

选中了基本条件，也得看看人怎么样?选址也一样，确定了客流，选址才完成一半——还要考虑“店面”。

 

首先我们来谈谈：钱。

 

房租是个关键而现实的问题，别单凭感觉下决定，很多时候，不是“你觉得可以接受”就OK的。

 

你辛辛苦苦得来的数据，总不能就在那儿躺着。根据人工成本、房租+转让费、其他固定开支以及产品毛利率，结合蹲出来的进店率与客单价等，先按月预估出一个大概的盈亏平衡点。(算笔细账：咖啡馆的拿铁，为什么都卖30块一杯?)

 

再倒推，看看究竟该铺位的客流量，值不值得你付出这个数额的房租与转让费。

 

▲再完美的店面，房租承受不来，不都是白说么

 

当然，由于变量较多，各方面因素难以考虑全面，预估的结果未必准确，但同一套算法下来，如果本身有多个位置备选，至少能让你心里有个比较，比单凭感觉扎实一些。

 

铺位这个“点”，考虑好细节

 

该铺位是不是位于主要甚至必经动线?门头能否足够显眼?在路两旁来往角度无论白天黑夜都能看到?大概要距离多远、多大范围内能够看清?会不会被同类业态抢先截流?

 

避免掉进“热闹是他们的，我什么也没有”的状况。

 

这就需要下“走”的功夫，把自己放置在消费者的视角，尽可能从各个、路口以多种到达方式走几遍，切实感受下消费者到这个铺位的便捷程度。

 

店面合不合适，不只是“钱”说了算

 

也要好好考量一家店的“自身指标”：

 

比如，了解铺面的产权，弄清要租给你店铺的是房东还是上一个承租者?根据房东的有效产权证，核对铺面建筑面积、结构等事项，对店铺进行确认。并确保能处理好相关事宜。

 

比如，一些铺位可能有“不准兴办产生噪声、油烟、烟尘、异味等污染的饮食服务”等规定，要提前到房产、消防、公安、环保、街道等部门了解一番。

 

以及铺面楼层、屋顶高度、采光范围、水电设施等等……

 

决定之前，确认这个店铺符不符合开一家咖啡馆的条件与要求，别让前面的种种功夫白白浪费。