酒店投资成本控制见解

一、投资前必须要弄明白的几个问题：

1、修建四五星级酒店的目的：

①为开发住宅做嫁衣——房地产公司以高星级酒店做为周边住宅的高端配套，提升住宅品质，房价自然上扬，竞购者趋之若骛；

②稳定增值的产品——高星级酒店所占地皮的增值、酒店本身做为一个良性不动产的增值；

③上市公司资产扩张最佳选择——目前很多的上市企业不缺钱，就缺资产，获得一块良性资产，或将所得非良性资产通过重组、兼并等等手段将其转化为良性，再通过一系列游刃有余般地操作，基本都能实现预期资产扩张目的。

④良好的贷款融资平台——新建的四、五星级酒店其本身就是一个具备升值空间的、良性的、自身价值上亿的固定资产，以此不动产做为抵押申请贷款或进行其他方式融资，应该是较容易的。

⑤企业与政府的交易——企业修建四、五星级酒店作为政府的脸面、地区经济发展水平提升的标志、政府对外宣传的窗口、接待中心、招商引资的前沿阵地，同时政府兑现承诺的低价土地资源、其他优惠政策，各取所需、皆大欢喜；

2、投资四、五星级酒店必须先知道的一些数据（概算）：

①投资费用：四星级酒店7000元/m2，建筑面积为35000 m2以上，五星级酒店10000元/ m2，建筑面积为40000 m2以上（皆不含购地费用）；

②贷款的财务费用：若贷1.8亿，10年期，利率0.07，利息总额约7900万！

③投资回报：例：总投资3.5亿（不含购地价），50%贷款，投资回报期是12年，若是哪个顾问咨询公司告诉你，根据其概算，投资个五星级酒店5年或6年就能收回投资，那98%是忽悠，剩余2%是奇迹，但这奇迹，一般的投资者是轮不到的；

④建设期：立项、设计6个月+土建10个月+设备安装4个月+内装10个月=30个月

3、减轻初投资的资金压力——酒店主体结构封顶后，办理完“国有土地使用权出让合同书”、“付清地价款证明”、“房地产证（土地）”、“建设用地规划许可证”、“建设工程规划许可证”、“建设工程施工许可证”等等手续后即可申请银行贷款。

这样，投资方可以极大地减轻初投资的资金压力，例如，一个挂牌五星级酒店项目，购地面积30亩，酒店建筑面积40000m2，总投资概算为4.5亿（含购地费用7800万），可向银行申请10期贷款2亿，这样，充分利用银行的力量，减轻初投资的资金压力。

二、投资建设酒店的关键点：

1、酒店的前期规划、设计——该阶段一定要聘请专业酒店筹建人员参与、确定。项目的总体规划设计方案一般是由建筑设计院完成，而一般建筑设计院都是：毕业即进设计院+长时间蜗居于办公室+每年不超过10次的外出考察+类似方案的摘抄，做出的方案易有以下弊病：

①景区内的酒店：

A、整体布局——一般是酒店+配套别墅群，设计院由于对营销方面的空白，不可能为投资方充分考虑以后这别墅是部分卖出去？还是出租？还是全为酒店服务？若卖出去，买方必有的其他需求设计，在布局、交通、能源、服务、管理及其他附属配套方面应做充分考虑，至少是做预留扩展设计。

B、绿色环保方面——少有能真正响应国家低碳号召，做到能源梯级使用，废水、废气、废物排放处理再利用；

C、建造成本方面——投资方想把酒店做成欧式风格，设计院有责任要告知其内装也应是欧式，造价会比中式装修高20%以上；若在山坡上采用架空层，设计院有责任告知地质方面的要求，施工可能出现沉降问题的处理……；

②城市综合体中的酒店：

A、各功能区域的分块——还是由于对房地产市场营销方面的空白，设计院不能给出建议酒店、商场、住宅、酒店式公寓、办公楼等各功能区域所应分占的建筑面积比例、位置的最佳分布。

B、各功能区的相互支持、影响——住宅、酒店相对要求静，酒店要方便为住宅、酒店式公寓提供服务，酒店的各机房、厨房排油烟对周边造成负面影响的预防和处理，各功能区之间交通的便利，通过流线设计对不同群体的相对分离，其他配套的硬件预留条件的充分考虑等等；

③单体酒店：

A、配套功能区的忽视——较少细致考虑到员工厨房、餐厅、宿舍、浴室、总库、工程加工房、行政办公等功能设置，停车场面积是否考虑了以后的增加量等等；

B、实用性的欠缺——外立面效果图漂亮但忽视了能耗、造价、夜景效果、安全、维护等细处，门头常忽视悬挂会标或制作LED电子显示屏的位置，水景与门前旗杆也是凭经验设置而未请专业风水师勘测；

C、建造成本的模糊——未向投资方说明：建筑高度方面，小高层、高层、超高层在建造成本上和审批费用上的区别；客房建筑层高的设计最佳数值，是3.9米或4米或4.1米？多10cm的土建造价是多少？为什么要取这个数？地下层建一层还是两层？成本单价是多少？地下地上的钢含量分别是多少？在结构设计的规范范围内采取了哪些降低成本的合理措施？若投资方不问，设计院一般是不会主动交底，自己给自己找麻烦的。

2、投资方专业酒店筹建人员的选定：

①专业酒店筹建人员应兼备的能力：做过酒店总经理（懂经营管理）、能制作酒店经营经营预算、酒店投资概算、投资回报分析，懂酒店各系统设备、懂酒店设计、懂工程施工组织及现场管理、民生 成本控制（设计及施工环节）、懂酒店市场营销；

②到位时间：立项初期；

③应考虑的待遇：

一些投资方想招聘专业的、能干的，但又舍不得给高工资。中国人多，能做酒店筹建的人很多，但市场上同时兼备以上综合能力的专业酒店筹建人员就非常稀却！用好了，一个人可以发挥半个团队的作用，其实计算个简单的算术题：用好一个专业人员，可以少招三个或四个人，工资总额实际并未超出，效率会高很多，积极性也调动起来了，最重要的是可以真正做到把好设计关、设备质量关、施工质量关、减少施工变更等等，这些方面减少的浪费和降低的成本将是该专业人员工资的100倍、1000倍！况且现在都是聘用制，聘用初期若发现该人言过其实，也可立即解聘，对企业也不会造成损失。

我曾见过一些国企，甲方项目部工资较低，多数人都盯着订设备、推荐水泥钢材装修材料、推荐施工方等等能带来直接利益的事上，对现场进度、施工质量等等本职工作倒是没有了那份热心度，做出的工程可想而知。